腾讯大申房产讯(文/Bear Flower) 上海地王频出，面粉价赶超面包价已成为常态，外加购房限购政策如此严苛，这让更多购房者失去了买房资格。面对魔都房价如此涨势，很多购房者都已承受不来，但生活还得继续，想要立足于此的小伙伴还是得努力挣钱买房。

目前来看，大多数购房者都选择入手二手房，相比新房，二手房可选区域余地较大，不论是地理位置还是生活配套设施，都比较完善。但是，需要提醒大家的是，二手房交易往往容易发生各种纠纷，购房者在买房时一定要格外小心。

卖房不成致没钱换房 要得回定金赖不了中介费

不过小编这次接到的案例倒也不是说中介行为多恶劣，购房者又被骗了多少钱，而是中介和购房者因为中介费的事产生了纠纷。

李小姐打算进行房屋置换，2015年11月21日，有买家想买自己现住的这套房，价格和付款方式等都已经谈妥，只是当时自己还没找到要换的房子，没敢立即答应。但许诺这个买家2天之内找好自己要买的房子后再来接收定金。

11月22日，李小姐联系某中介公司，表示对之前看过的一套房有购买意向。当天晚上，中介和房东进行谈判，房东同意23日三方签署居间协议。

李小姐和房东、中介签署了三方居间协议与佣金确认书，并支付了房东7按意向金。另外，李小姐考虑到自己的房子还未出售，以防万一，在当天签合同时她在合同附加条款处添加了一个生效条件，即：如果11月24日中午12:00前给足10万定金合同生效，反之合同自动失效。

23日签完合同后，李小姐便立即联系了想买她房子的买家，但是，该买家称家里老人意见不合，决定放弃购买。

以目前的情况来看，李小姐自己的房子没卖出去，也就没有钱去买看中的那套房，于是当天晚上就去找房东说明了自己的实际情况，房东很通情达理，把7万元意向金还给了李小姐。当然，这也就表明该合同正如李小姐附加条件写的那样未生效。

李小姐以为买房卖房的事就这么结束了，没想到过去半年，该中介突然打来电话，要求李小姐支付中介费，理由是作为居间房，他们促成了房屋买卖合同，合同双方只要签约即告成功，不管有没有生效。

而李小姐表示，该中介只促成了无效合同，另外，签约时自己已经说明情况，合同能否生效要看房子能不能卖出去，自己不存在故意违约。

律师：合同成立需支付费用 购房者要相信并提防中介机构

现在该中介要起诉李小姐，李小姐也不知道该如何应对?小编特向专业律师进行了咨询。

1、像李小姐这种情况，需要向中介支付费用吗?

答：中介所签合同为居间合同。《中华人民共和国合同法》 第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条和四百二十七条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。

因此，判决支付居间费的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行。我国合同法规定，当事人双方依法就合同的主要条款经过协商一致，合同就成立。中介已经促成双方合同成立，应当获得报酬。

2、签订购房合同需要注意哪些细节?如果合同中添加了附加条件，合同有效吗?

答：注意细节分为四点。

1、要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈

2、注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间

3、约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额

4、准确注明购房者付款和双方过户时间

合同可以附加生效条件。合同法第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 但是不能违反法律的强制规定。

3、如何避免二手房买卖上的陷阱?求支招!

答：1.仔细核对房产证信息。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证。二手房交易中存在着房产证被抵押或转卖、房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的等各种情况。核对房产证信息可以去城市房地产管理局进行核对，以免存在房产证造假行为。

2、了解房屋性质。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。类似经济适用房等房屋本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，避免和国家法律冲突。

3、对于房屋上户口要仔细询问。一般只有在原业主户口全部迁出后，新业主的户口才能迁入。目前就学就医等都与户口有很大关系，因此，对于有落户需求的购房者，除应当查看户主的户口簿并前往政府部门核实户籍信息外，为全面保障自己的合法权益。

4、相信并“提防”中介机构。房地产中介机构作为专业从事二手房买卖的单位，对于如何促成交易、交易流程的熟悉、各项手续的办理效率都远远高于个人。所以正确选择一家中介机构可以有效地完成二手房交易。但是，中介作为盈利机构，其目的还是在于获取利益，所以，要对中介机构进行提防。应该认真核实中介机构资质。对于有中介参与的交易，建议购房者在办理完毕所有购房手续后再向中介公司支付中介费用。

5、看房需仔细。注意对房屋质量及其他配套主设施的检查。购房者在对房屋质量进行查验的同时，还须进一步了解有关供电供水等相关信息，以及物业公司提供的服务项目及收费标准，同时了解户主是否对物业费存在着拖欠。笔者建议购房者应当有突击看房，晚间看房等方式，可以避免存在租客、不便移动的老人等情况，对自己造成损失。

6、仔细核对合同。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。