数据显示，今年上半年单价10万元/平方米以上的豪宅成交671套，比去年同期增加279.1%。再看看学霸的名单：

(上图为茂名公馆)

学霸是怎样产生的?

首先资金宽裕。5月末广义货币(M2)余额146.17万亿元,同比增长11.8%，比去年同期高1.0个百分点。但资金宽裕的同时却没有好的“泄洪”通道，股市低迷、P2p跑路，另外人民币还有贬值压力，资金应该往外流才符合逻辑。但是由于我国资金是管控的，不太容易外流，所以只能在国内市场转。转来转去，只有楼市一条路。

其次，预期效应。5月初市场情绪还是笼罩在调控的阴影中，但是土拍市场高温难退，拍一块地就是高溢价地块，不断刷新未来价格预期。外围区域未来预期售价都要4万、6万一平，现在中心区房子单价也就8、9万一平，相比之下还是“便宜的”。

学霸二土地市场

今年楼市一大特点就是逢土拍就会出现高溢价，哪幅土地不是地王才是另人觉得稀奇的事情。

溢价率排名前十地块：

(上海2016年公开拍卖住宅用地保本售价地图)

学霸三类住宅

截止6月27日，今年上半年类住宅成交107.9万平方米，同比增加195.6%。

(上海“3.25新政出台后”，被限购的人群都将目光转向酒店式公寓、loft等类住宅)

图：类住宅成交量走势

“沪九条”给类住宅提供机会。尤其是3、4月份，量能释放是比较明显的。一方面由于限购，导致部分投资力量转向这种不限购不限贷的产品，另一方面一小部分由于外地买家正好被档在限购门槛外，在预期付房租不如买房子，贷款就当租金。一些小户型酒店公寓面积可以控制在30平方，总价不高。而且从投资回报率来看，某些产品可以达到4-5%，而上海住宅才2%左右。

今年上半年楼市交易热和“场外配资”有关，土地市场的热也和其有关，房企通过各种渠道融资，并且有的资金成本几乎是没有的，比如某些房企发债，年利率还不到3%，那么便宜的资金，不多借点就是傻瓜。

另外，土地拍卖节奏造成该细分市场高温难退。前5个月土地供应总量仅是全年供应计划的15%，量太少，而楼市交易温度又高，因此购买逻辑上已经不能用常规的测算方法来衡量开发商的行为。

市场走势判断

第一阶段：量缩价稳。目前楼市处于此阶段

眼下一些房源基本有价无市，当前买卖双方处在博弈的胶着状态。买家觉得这个价格撑不住，而且的确有部分房源在降，所以心态不急，主动权掌握在买家手里。卖家觉得市场还是不错的，不会轻易降价。

不过这一状态不会延续太长时间，从以往调控经验来看，一般这个阶段会持续4-6个月，交易量一般为调控前一个月的50%左右。以此推算，僵持最晚在8、9月份结束。不过考虑到3月有政策末班车效应，成交缩量幅度可能更多些。

第二阶段：量、价齐跌。

预计这个周期或在6个月甚至更长。诱发点可能是9、10月份成交不如市场预期，新房为回笼资金，价格出现松动。也有可能是去年的一些地王项目入市，而定价以及去化速度低于市场预期，市场心态出现转折。更要注意一些“黑天鹅事件”，比如外环外地块楼板价也要3、4万一平，如果内环内土地楼板价没有2-3倍的价差很容易导致预期发生变化，进而成交或突然跌至冰点。

第三阶段：触底反弹

房价上行速度过快，透支后续空间。去年中原房价指数上涨21%，今年一季度就涨23%，后面就是挤压价格水分的走势。理论上一年涨10-15%市场还能接受，所以去年以来房价有水分，所以至少房价在一季度的涨幅上跌去10%左右价格才到市场能接受的范围。从时间上判断价格最低点可能出现在明年上半年。价格调整到位后成交量也会有所放量。